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數位金融發展快速,社會經濟地位處於「邊緣」族群借錢更容易了。安永會計師事務所今日指出,傳統銀行貸款有一定的審核標準資格,所以過去學生或沒有固定收入的攤販無法透過銀行審查取得貸款,未來這些邊緣族群要貸款,透過Fintech機制會更容易執行。
安永企業管理諮詢公司總經理黃昶勳觀察,「台灣的銀行貸款服務,要求需提供擔保、抵押,或者收入證明,且需個人徵信良好才可申請,不符資格等桃園小額貸款桃園小額貸款定族群,只能仰賴互助會等的其他借貸方式。」
黃昶勳表示,在FinTech非傳統金融服務趨勢興起,能夠經由非傳統信用審查資料所建立的模式,更有機會切入傳統借貸金融體系的邊緣市場,服務到平常不太和銀行打交道的族群。
《2016年全球消費者銀行關聯性》調查主要詢問全球調查32個國家超過5萬5千位消費者,並編製銀行關聯性指數(BRI),不過台灣並不在調查範圍內。調查顯示,全球平均分數為75.1;第一名芬蘭得分為82.7,顯示芬蘭使用傳統銀行的關聯度最高(圖1)。德國(81.1)與瑞士(78.4)排名也很高。
調查指出,亞洲銀行分數較低,包括印尼(66.9)、中國(69.5)及印度(71.1),可能是因行動與非傳統銀行普及,以及「不使用銀行」人口增加所致。此研究也發現,超過21%的香港消費者,與6%新加坡消費者,已將非傳統銀行列為其主要金融服務供應商。根據金融聯合徵信中心調查,今年第2季全台房貸平均貸款利率跌到1.91%,為2011年第1季以來最低,睽違5年再現1字頭利率,同期間桃園小額貸款平均貸款成數69.12%也是過去兩年以來最高。在目前環境下,購屋族有機會取得相對優惠的貸款條件,若能善用專家法則,更會有效減輕負擔。



金融聯徵中心第2季調查顯示,以6都來看,平均核貸成數最高的是桃桃園小額貸款園市71%,台中市、台南市及高雄市也都有69%以上水準,反觀台北市不僅在6都最低,更在全台墊底,核貸成數還不到63%,次低的是新北市66.15%,意謂雙北市的購屋族必須比其他直轄市準備桃園小額貸款更多自備款,值得一提的是,桃園市不僅第2季核貸成數最高,且對照去年與前年同期均為正成長,平均貸款利率1.84%也是6都最優,形成對購屋族相對友善的環境。



桃園購屋最輕鬆 雙北最痛苦


對照營建署2016年第1季的住宅資訊統計,全國貸款負擔率為35.35%,房價負擔能力等級為略低程度,房價負擔能力最高的是屏東縣、基隆市,貸款負擔率分別為21.95%、22.27%,代表償還房貸金額占家戶所得的比重較輕。其中,台北市貸款負擔率為62.24%,較上季減少4.01個百分點、較去年同期減少6.38個百分點;新北市為51.92%,較上季減少1.36個百分點、較去年同期減少3.35個百分點;而台中市、高雄市、桃園市的貸款負擔率分別為37.04%、32.03%、31.81%,購屋族的經濟壓力遠比雙北市來得小。



購屋申辦房貸前,最好有一個基本概念:「市場價格不等於銀行鑑估價」;市價指的是房屋的真實成交價格,鑑估價則是銀行業者在參考市價,並考量跌價風險後,所算出的金額。但購屋族可藉由專家意見,爭取更高貸款金額及優惠條件。



職業收入穩 信用狀況佳 銀行好客戶


住展雜誌企研室經理何世昌建議,帳戶裡存多一點錢,會讓銀行認定為還款能力較好、放款風險低;比較數家銀行業者,不同銀行的評估結果常有不同,或在自己有財務需求的前提下,妥善搭配銀行的理財方案。他提醒,成交價別低於區域行情且屋況不能太差,較有機會提高貸款成數,詢問不動產經紀業者有無配合的銀行,通常也有較高的房貸成數,只是要注意利率有無偏高。



資深代書說,貸款成數和個人還款能力有很大關係,銀行除了會評估申貸人的收入高低,穩定性也很重要。如果職業為公教人員或是醫師、會計師、律師等,甚至是知名企業員工,都可利用職業和銀行談貸款條件,銀行業者會盡量留住這類客戶。另一方面,即使房屋條件好,申貸人如果信用狀況不好、曾經延遲繳款,也可能被列為拒絕往來戶,例如曾有支票遭到退票,申貸就會很困難。



跨區申辦 精確詢問 提高可撥貸金額


全國不動產企研室主任張?勻建議,假設在新北市購屋,不一定只能向當地銀行申貸,有些銀行允許讓分行跨區承作房屋貸款。也就是說,不管在哪區購屋,全台銀行都有可能承作房貸,但由於跨區進行對保或其他工作會相對麻煩,購屋族最好盡可能多問幾家銀行,找到願意跨區承作的單位。她還說,民眾常會問「可以貸到幾成」,不過若只問成數,往往會與銀行實際撥貸的金額有所落差,容易讓購屋族在資金準備出問題,所以該問銀行「可以貸到多少錢」,請對方提出一個可撥貸的具體數字。



除此之外,鄰近捷運、交流道,附近有公車站牌等交通設施,都能為貸款條件加分,生活機能方便的區域會增加銀行的估價金額,房屋位置也會影響估價結果,門牌地址結尾為「路」者,在銀行業者眼中價值通常比「巷弄」者高。



建商提出優惠貸款 方案內藏玄機


何世昌提醒,部分建案打出「保證貸X成」的廣告不要當真,銀行最終還是看個人條件審核,這種情形,購屋族要在契約中增列但書:「如果貸不到足夠成數,可無條件解約,退還買方已繳價金」,以保障自身權益。至於建商提供的前數年無息貸款,對買方是利大於弊,不過,若經濟能力實在不足,別為了無息貸款勉強購屋,否則期滿後還不出款反而麻煩。央行今 (29) 日召開第 3 季理監事會議後宣布利率不動,連續降息的狀況暫告一段落,但過去累計 4 次降息,每次降息半碼,反應到房貸上減少約 0.3%,信義房屋 (9940-TW) 認為,以目前約 1.7-1.8% 的貸款利率來看,仍維持在歷史的低檔水位,當前低率水準對房貸族與購屋客仍相對有利;住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,央行對房市從「積極管控」轉由市場機制決定的態度明顯,房市可望逐漸回歸基本面。
信義房屋指出,央行 4 度降息,房貸戶關心的房貸利率也從去年的 2.1% 降到了平均 1.8%,貸款條件優良的民眾可能低至 1.7% 的水準,優惠房貸利率前 2 年則跌破 1.5%,前兩年僅剩下 1.44% 的低利水準,一般情況來看,以房貸 1000 萬元、貸款 20 年計算,4 度降息每月房貸利息負擔共可減少約 2500 元,1 年減少約 3 萬元,對於房貸族與購屋人來說不無小補。
信義房屋認為,目前利率水準仍維持在歷史的低檔水位,短期內利率大幅反轉向上的機率也不高,當前的低率水準對於房貸族與購屋客仍相對有利;信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,低利與房價的適時修正,對想要買房子的民眾相對有利,即使利率並出現連五降,但購屋人與房貸族在此波連續降息後仍有所受惠,不過低利條件已經維持好一陣子,現階段民眾似乎更在意房價的問題。

信義房屋代書林以德則提醒,依不同時間申貸的利率條件不同,如果覺得自己調降後的房貸利率高於目前市場水準達 0.25% 以上,不妨與承貸銀行討論是否有調降的空間或另尋轉貸銀行,但轉貸時有支出規費及代辦費等花費,若利差未達 0.25% 以上時,仍需審慎評估是否轉貸。
央行理監事會宣布維持政策利率不變,以維持物價與金融穩定,對房市政策並無著墨,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,央行在連續 4 次降息後,首次決定維持利率不變,除與目前利率已經處於低檔,降息對景氣刺激效果有限外,似乎也提醒財政政策應接棒改革。
徐佳馨表示,從這次利率不動,加上對房市無有進一步措施的態勢來看,央行對房市從「積極管控」轉由市場機制決定的態度明顯,接下來應不至於有新一波調控措施,雖然低利環境會延長價格盤整時間,但房市將經過市場汰弱留強洗禮後,可望逐漸回歸基本面。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,央行已連 4 度降息以穩定市場、避免熱錢湧入,經過英國脫歐事件後,整體市場已回穩,理監事會前業界多認為不會再降息,美國總統大選結果未至,保留半碼彈性以防未來不確定因素發生時可因應,這次維持利率不變並不意外。不過針對豪宅的房市管制仍未鬆綁,顯見對於不動產市場指標性物件依然嚴控,防止房價追高情況再次發生。
全國不動產總經理石吉平指出,目前重貼現率僅高於 2009 年金融海嘯時半碼 (1 碼 = 0.25%),在歐美日韓都停止降息,台灣景氣也穩定復甦,加上降息手段刺激消費、投資效果有限,結束連 4 度降息並不意外。但要注意的是,GDP 成長主因是去年基期太低所影響,國內外經濟不確定性因素仍多。
石吉平分析,利率不再調降,代表央行看好未來景氣,對買方而言也是重要訊號,對市場氣氛敏銳的買方會意識到房價下跌空間有限,可促使自住買方採取較積極的購屋行動,可望拉抬交易量回升。此外,房市關鍵不只有利率,在新政府調整持有稅、祭出房市相關政策之下,交易量很難再回到過去多頭盛況。
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